Wir suchen, um eine neue Wohnung im Bau zu kaufen, wir entdecken ein attraktives Projekt, und im Moment der Unterzeichnung fragen wir uns: Ist dieser Entwickler zuverlässig? Der natürliche Reflex wäre, eine zentrale schwarze Liste zu konsultieren. Das Problem ist, dass es diese offizielle schwarze Liste in Frankreich nicht gibt.
Es gibt kein öffentliches Register, das die zu vermeidenden Immobilienentwickler auflistet, im Gegensatz zu dem, was für bestimmte regulierte Berufe zu finden ist. Die Risikoinformationen sind auf mehrere Datenbanken verteilt, und es liegt am Käufer, sie zu vergleichen.
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BODACC und Légifrance: die Werkzeuge, die Käufer nicht überprüfen denken
Wenn man die finanzielle Solidität eines Entwicklers bewerten möchte, ist der erste Reflex nicht Google, sondern das BODACC (Offizielles Bulletin der zivilen und kommerziellen Ankündigungen). Dieses Bulletin veröffentlicht die Urteile über die Eröffnung von Insolvenzverfahren: gerichtliche Sanierung, Liquidation, Rettungsplan.
Konkret gibt man den Namen des Entwicklungsunternehmens auf der BODACC-Website ein und schaut, ob aktuelle Ankündigungen Schwierigkeiten melden. Ein Entwickler in gerichtlicher Liquidation, der weiterhin Einheiten verkauft, kommt vor. Das BODACC ermöglicht es, dies vor der Unterzeichnung zu erkennen.
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Um weiterzugehen, kann man die schwarze Liste der Immobilienentwickler in Frankreich konsultieren über Ressourcen, die Warnsignale aus diesen öffentlichen Datenbanken zusammenstellen.
Légifrance gewährt Zugang zu Gerichtsurteilen. Eine Suche nach dem Namen des Entwicklers bringt die Rechtsstreitigkeiten ans Licht: Verurteilungen wegen Mängeln, Nichteinhaltung der Lieferfristen, Verstöße gegen gesetzliche Garantien. Es ist mühsam, aber es ist die einzige rechtlich zuverlässige Quelle.
Finanzielle Garantie und Versicherung: die konkreten Überprüfungen vor der Unterzeichnung
Ein Entwickler, der im VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) verkauft, muss über eine Finanzgarantie für den Abschluss (GFA) verfügen. Diese Garantie, die von einer Bank oder einem Versicherer ausgestellt wird, schützt den Käufer, falls der Entwickler während des Bauprozesses Insolvenz anmeldet.
Vor Ort stellt man fest, dass nur wenige Käufer die GFA-Bescheinigung vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags einsehen. Es ist jedoch das schützendste Dokument im VEFA-System.
Die Dokumente, die vom Entwickler verlangt werden sollten
- Die Bescheinigung über die Finanzgarantie für den Abschluss, mit dem Namen des garantierenden Unternehmens und dem Gültigkeitsdatum
- Die Bescheinigung über die Bauversicherung, die obligatorisch ist und Schäden während zehn Jahren nach der Lieferung abdeckt
- Der Kbis-Auszug des Entwicklungsunternehmens, um zu überprüfen, ob es ordnungsgemäß im Handelsregister eingetragen und aktiv ist
- Die Referenzen von gelieferten Programmen, mit der Möglichkeit, frühere Käufer zu kontaktieren
Wenn der Entwickler sich weigert, eines dieser Dokumente bereitzustellen, ist das ein alarmierendes Signal, das mehr sagt als jede schwarze Liste.
Kundenrückmeldungen und Rechtsstreitigkeiten: Quellen kombinieren, ohne in die Falle der Bewertungen zu tappen
Online-Bewertungen stellen ein echtes Zuverlässigkeitsproblem dar. Ein nationaler Entwickler mit Tausenden von Lieferungen pro Jahr wird mechanisch mehr Beschwerden anhäufen als ein kleiner lokaler Entwickler, ohne dass dies bedeutet, dass er weniger seriös ist.
Lieferverzögerungen und Mängel betreffen sowohl große Gruppen als auch kleine Akteure. Die Größe des Entwicklers ist an sich kein Risikokriterium. Was zählt, ist, wie er mit den Vorbehalten bei der Lieferung umgeht und wie sein Kundenservice funktioniert.
Wo man strukturierte Rückmeldungen findet
Verbraucherverbände (UFC-Que Choisir, CLCV) veröffentlichen regelmäßig sektorale Warnungen über den Neubau. Diese Veröffentlichungen identifizieren wiederkehrende problematische Praktiken, anstatt spezifische Namen zu nennen, aber sie geben Aufschluss darüber, worauf man achten sollte.
Die Fachpresse (Le Moniteur, Batiactu) berichtet über Gerichtsverfahren, an denen Entwickler beteiligt sind. Ein Entwickler, der wegen schwerwiegender Mängel in einem Programm verurteilt wurde, wird in einem Artikel behandelt, der in den Archiven einsehbar ist.
Die Foren von Käufern im VEFA sind nützlich, solange man die Berichte abgleicht. Eine isolierte Rückmeldung kann auf einen persönlichen Konflikt hindeuten. Mehrere übereinstimmende Berichte über dasselbe Programm, mit präzisen technischen Beschreibungen (Wassereinbrüche, Nichteinhaltung des Plans, Verzögerungen von mehr als sechs Monaten), verdienen es, beachtet zu werden.
ACPR und Finanzaufsichtsbehörden: ein unbekannter Ansatz zur Risikodetektion
Die Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), die der Banque de France unterstellt ist, überwacht die Finanzinstitute, einschließlich der Organisationen, die die finanziellen Abschlussgarantien ausstellen. Wenn der Garant eines Entwicklers eine Warnung von der ACPR erhält, kann die Garantie für den Abschluss selbst geschwächt werden.
Darüber denkt man nicht oft nach, aber die Überprüfung der Solidität des Garanten ist ebenso wichtig wie die des Entwicklers. Die Website der ACPR veröffentlicht die Liste der zugelassenen Einheiten und mögliche Sanktionen.
Die ANIL (Nationale Agentur für Wohnungsinformation) bietet ebenfalls kostenlose Unterstützung über die ADIL der Departements an. Ihre Juristen kennen die lokal aktiven Entwickler und können auf relevante Überprüfungen hinweisen, ohne eine “schwarze Liste” zu kommunizieren.
Sein eigenes Überprüfungsraster für Entwickler erstellen
Da keine zentrale Liste die Arbeit für uns erledigt, bleibt der effektivste Ansatz, ein eigenes Überprüfungsdossier zu erstellen, indem man die verfügbaren Quellen kombiniert.
- Das BODACC und den Kbis-Auszug zur finanziellen und rechtlichen Situation überprüfen
- Den Namen des Entwicklers auf Légifrance suchen, um mögliche Rechtsstreitigkeiten zu erkennen
- Die Bescheinigungen über GFA und Bauversicherung vor jeder Unterzeichnung verlangen
- Die Veröffentlichungen der ACPR über den finanziellen Garanten des Programms konsultieren
- Die ADIL seines Departements für eine kostenlose und lokale Beratung kontaktieren
Die Rückmeldungen variieren je nach Zugänglichkeit dieser Informationen in den Departements, aber die Kombination dieser Überprüfungen bietet ein wesentlich höheres Schutzniveau als jede subjektive Rangliste, die online zu finden ist. Das Fehlen einer offiziellen schwarzen Liste zwingt dazu, diese Arbeit selbst zu erledigen, und letztendlich schützt das den Käufer am besten.