Ein Mieter, der seinen Stromvertrag zwei Wochen vor der Schlüsselübergabe kündigt, eine neu gebaute Wohnung, die noch nicht angeschlossen ist, ein Stromausfall von Enedis am Tag des Termins: man steht im Dunkeln, wenn es darum geht, das Protokoll zu erstellen. Die Frage stellt sich dann direkt, denn ein Übergabeprotokoll ohne Strom erschwert die Überprüfung vieler Geräte und kann zu langanhaltenden Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter führen.
Linky-Zähler und Stromausfall am selben Tag: die häufigste Falle
Mit dem massiven Einsatz von smarten Zählern führt die Kündigung eines Stromvertrags nun zu einer Fernabschaltung am selben Tag. Es gibt nicht mehr die Frist von ein paar Tagen, die es mit den alten Zählern gab. Das Ergebnis: Ein ausziehender Mieter, der sein Abonnement am Tag vor der Übergabe kündigt, steht am nächsten Morgen ohne Strom da.
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Dieses Szenario ist in Foren und Rückmeldungen von Agenturen zum dominierenden Fall geworden. Die direkteste Lösung besteht darin, den Energievertrag bis zum Tag nach der Übergabe aktiv zu halten, auch wenn man ein oder zwei zusätzliche Tage Abonnement zahlen muss.
Ein detaillierter Artikel behandelt die verschiedenen Situationen, in denen man mit einem Übergabeprotokoll ohne Strom auf Ventes Immo konfrontiert sein kann, mit den konkreten Folgen, je nachdem, ob der Stromausfall vom Mieter oder vom Anbieter ausgeht.
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Bei der Wohnungsübergabe ist die Situation anders: Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers oder der Agentur, sicherzustellen, dass der Anschluss funktionsfähig ist. Wenn der Strom nicht wiederhergestellt wird, hat der einziehende Mieter ein großes Interesse daran, eine Verschiebung zu verlangen oder schriftliche Vorbehalte im Dokument zu äußern.
Ausrüstungen, die ohne Strom während des Übergabeprotokolls nicht getestet werden können
Ohne Strom entgeht ein erheblicher Teil der Wohnung jeder Überprüfung. Es geht nicht nur um die Beleuchtung: Die Liste der nicht überprüfbaren Elemente ist länger als man denkt.
- Elektrische Rollläden, motorisierte Jalousien und automatische Tore können nicht betätigt werden, was die Feststellung eines defekten Motors oder einer mechanischen Blockade verhindert
- Die elektrischen oder Induktionskochfelder, der Einbaubackofen, die Dunstabzugshaube und der Wasserboiler können nicht im realen Betrieb getestet werden
- Der Stromverteiler selbst kann nicht ordnungsgemäß überprüft werden: Man weiß nicht, ob ein Sicherungsautomat auslöst, ob eine Steckdose funktioniert oder ob ein Stromkreis einen Fehler aufweist
- Die kontrollierte Wohnraumlüftung (VMC) läuft nicht, was ein mögliches Fehlverhalten oder einen verstopften Kanal verdeckt
- Das Intercom oder der Video-Türsprechanlage, die elektrische Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung bleiben im Blindspot des Protokolls
Alle nicht getesteten Geräte müssen als solche im Dokument erwähnt werden, mit dem ausdrücklichen Hinweis “nicht überprüft – Stromausfall”. Nichts zu schreiben, bedeutet, die ordnungsgemäße Funktion implizit zu bestätigen, was bei der Auszugskontrolle teuer werden kann.
Vorbehalte zum Übergabeprotokoll: Formulierung und Frist zum Schutz
Wenn man ein Übergabeprotokoll ohne Strom unterschreibt, macht die Formulierung der Vorbehalte den Unterschied. Ein stillschweigendes Protokoll über das Fehlen von Strom wird als stillschweigende Zustimmung zum Zustand der Wohnung interpretiert.
Wie man Vorbehalte nutzbar formuliert
Im Dokument wird für jedes betroffene Gerät eine Bemerkung wie folgt eingetragen: “Rollladen Schlafzimmer 1 – nicht getestet, Strom abwesend”. Jeder Vorbehalt muss nach Raum und Gerät individualisiert werden. Eine allgemeine Bemerkung (“Strom abgeschaltet”) ist unzureichend, wenn ein Streitfall vor einer Schlichtungsstelle auftritt.
Bei der Wohnungsübergabe hat der Mieter eine Frist, um das Dokument nach Wiederherstellung des Stroms zu vervollständigen. Diese Frist ermöglicht es, dem Vermieter alle festgestellten Fehlfunktionen zu melden, sobald der Strom wieder da ist. Es muss dann ein eingeschriebener Brief gesendet werden, der die festgestellten Anomalien genau beschreibt.
Fotos machen, auch ohne Licht
Der Blitz des Handys ersetzt keine angemessene Beleuchtung, ist aber ein Minimum. Man fotografiert den Stromverteiler, die Steckdosen, die Schalter und alle verdächtigen Geräte. Diese zeitgestempelten Aufnahmen dienen als ergänzender Beweis im Falle einer späteren Anfechtung.
Pflicht zur Anstandswahrung der Wohnung und elektrische Prüfung bei Vermietung
Die üblichen Inhalte zu diesem Thema konzentrieren sich auf die formale Gültigkeit des Übergabeprotokolls. Sie übersehen einen strukturellen Punkt: die Verpflichtung zur Bereitstellung einer anständigen Wohnung besteht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses. Der Kassationshof hat dies in einem Urteil vom 14. November 2024 (Civ. 3e, n°23-12.650) betont. Das Wissen des Mieters über den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung entbindet den Vermieter nicht von dieser Verpflichtung.
Darüber hinaus muss jede Wohnung, deren elektrische Installation älter als fünfzehn Jahre ist, vor der Vermietung einer elektrischen Prüfung unterzogen werden. Dieses Dokument, das sechs Jahre gültig ist, weist auf die Anomalien der Installation hin, ohne dem Vermieter sofortige Arbeiten aufzuerlegen. Im Gegensatz dazu erschwert eine ungünstige Prüfung in Kombination mit einem Stromausfall während des Übergabeprotokolls die Position des Eigentümers im Streitfall erheblich.
Wenn während der Mietdauer ein Stromausfall auftritt, der auf die Abnutzung der Installation zurückzuführen ist, trägt der Vermieter die finanziellen Kosten der Reparatur. Der Mieter hingegen bleibt für die laufende Wartung verantwortlich (Austausch von Glühbirnen, defekten Schaltern aufgrund normaler Abnutzung).
Ein Übergabeprotokoll ohne Strom ablehnen oder verschieben
Man kann durchaus die Verschiebung des Übergabeprotokolls verlangen, wenn der Strom abgeschaltet ist. Es gibt keine gesetzliche Regelung, die verpflichtet, ein Protokoll unter Bedingungen zu unterschreiben, die eine ordnungsgemäße Inspektion verhindern. In der Praxis variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt: Einige Agenturen akzeptieren eine Verschiebung ohne Schwierigkeiten, andere üben Druck aus, um den ursprünglichen Termin beizubehalten.
Ein im Dunkeln unterzeichnetes Übergabeprotokoll bindet beide Parteien an ein teilweises Protokoll. Wenn der ausziehende Mieter sich weigert zu verschieben und der Vermieter trotzdem unterschreibt, werden die nicht sichtbaren Schäden aufgrund des Stromausfalls später nur schwer dem Mieter zugeordnet. Umgekehrt ist ein einziehender Mieter, der ohne Vorbehalte in einer Wohnung ohne Strom unterschreibt, der Gefahr ausgesetzt, beweisen zu müssen, dass die Fehlfunktionen bereits vor seinem Einzug bestanden.
Die schützendste Lösung für beide Parteien bleibt, den Termin auf einen Tag zu legen, an dem der Strom garantiert ist, und den Energievertrag bis zum Tag nach der Übergabe aktiv zu halten. Einige Euro an zusätzlichen Abonnementkosten vermeiden Monate der Anfechtung.